Informe sobre despeses comunitàries

1. Antecedents

Es detecta un problema elèctric a un habitatge d'un edifici en comunitat de propietaris: quan s'accionen les aixetes del bany i de la cuina es produeix una descàrrega elèctrica.

La propietària del 1r 1a fa venir un electricista que comprova la instal.lació de l’habitatge i la del pis de sota, fa una reparació que soluciona el problema i passa factura a la propietària del 1r. 1a, que és qui el va cridar.

El propietari del pis de sota encarrega una auditoria tècnica que dictamina que la seva instal.lació elèctrica és correcta.

La Comunitat acorda per unanimitat:

• Autoritzar a la propietat del pis de dalt per encarregar una auditoria similar a la que ha fet el de sota.
• Avançar provisionalment les despeses d'auditoria.
• Que totes les despeses causades pel problema les pagarà finalment el propietari de l'habitatge que es demostri que origina el problema.

El resultat de l'auditoria de l'habitatge de dalt és que la seva instal.lació és correcta.

Com que no es pot determinar l’origen del problema i aquest ja no s’ha repetit, la Comunitat decideix per majoria assumir les despeses de les dues auditories i de reparació i repartir-les a parts iguals. Tres propietaris voten en contra.

El propietari de l'habitatge de sota no vol que la Comunitat pagui la seva auditoria.

2. Plantejament

Ens demaneu que us donem la nostra opinió professional sobre:

1. Si l’acord de repartir les despeses per parts iguals és legal.
2. Si els qui han votat en contra estan obligats a pagar.
3. Si els qui han votat en contra poden impugnar l'acord.

3. Resposta legal

3.1. Quina llei s’aplica?

Al juliol de 2006 entra en vigor el Codi Civil de Catalunya que regula la propietat horitzontal i substitueix la llei estatal de Propietat Horitzontal de 21/07/1960. Per tant, el primer que cal és veure quina és la llei aplicable al cas. Com a principi general les lleis no es poden aplicar retroactivament llevat que la mateixa llei ho digui. La llei catalana diu que s'aplicarà a totes les situacions que es crein a partir de la seva entrada en vigor, per tant és la llei aplicable al cas.

3.2. Són les despeses comuns o privades?

Una factura d’electricista per una avaria en la xarxa elèctrica interna d’un habitatge és privada. També ho són les d’auditar tècnicament les instal.lacions de dos habitatges. Per tant cap de les despeses que la Comunitat assumeix és comuna.

3.3. És legal que la Comunitat pagui una despesa privada?

La funció d'una Comunitat no és pagar despeses particulars.

La llei diu que els propietaris han de contribuir en proporció al coeficient del seu departament a les despeses de conservació, manteniment, ús, reforma i millora de l’edifici i els seus serveis i instal.lacions. No hi ha cap llei que prohibeixi a la Comunitat pagar despeses privades, o fer un donatiu a una ONG o contribuir a les despeses de la festa major del carrer de Sants, per exemple. Però tots entenem que la finalitat d’una Comunitat no és assumir despeses privades o fer donatius: es gestionar els elements comuns. L’acord doncs s’extralimita de les funcions d’una Comunitat i per tant és un acord anul.lable però eficaç mentre no s’impugni.

Respecte que el repartiment sigui a parts iguals estem exactament en la mateixa situació: la llei diu que les despeses van per coeficient. Si s’acorda fer-ho per parts iguals l’acord és anul.lable però eficaç mentre no s’impugni.

3.4. Estan obligats a pagar els qui van votar en contra?

Si.

Els acords de la Junta son executius i se’n pot exigir el compliment des que s’han pres. Si algun propietari no estava d’acord pot impugnar, però no pot deixar de pagar. Això és una mesura de protecció contra la morositat i vol evitar la temptació fàcil de deixar de pagar quan no estem d’acord amb alguna cosa.

3.5. Poden impugnar els propietaris que han votat en contra?

Si.

L’acord s’extralimita de les funcions d’una Comunitat i, a més, vulnera la llei perquè no reparteix la despesa per coeficient:

Codi Civil de Catalunya —> La quota de participació A) determina i concreta la relació dels drets sobre els béns privatius amb els drets sobre els béns comuns; B) serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d'extinció del règim; C) estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra.(…). Es poden establir, a més de la quota general, quotes especials per a despeses determinades.

Les quotes es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per l'autoritat judicial si les lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa.

3.6. Quin és el termini d’impugnació?

El Codi Civil Català diu que si s’impugnava un acord per abusiu o contrari als interessos comunitaris ha de ser abans de dos mesos des de la notificació; i si era perquè vulnera el títol o els estatuts, abans d’un any. La Llei espanyola de Propietat Horitzontal es gairebé igual però amb una important diferència: inclou en el termini de l’any l’acord que vulnera la llei.

Els dret dels dissidents a impugnar va néixer quan encara no havia entrat en vigor el Codi Civil Català. La Constitució prohibeix la retroactivitat de lleis que limitin drets o accions ja nascuts. Atès que el dret a impugnar és anterior a la nova llei i aquesta és més restrictiva que l’anterior, no s’aplica la llei catalana en aquest punt concret. Per tant, el termini d’impugnació és d’un any.

4. Conclusions

Les nostres conclusions són:

1. L’acord que la Comunitat assumeixi despeses privades per parts iguals és contrari a la llei.
2. Els qui van votar en contra o no van ser presents estan obligats a pagar mentre un jutge no anul.li l’acord.
3. Els qui van votar poden impugnar l’acord durant l’any posterior.