Reparto de gastos comunes por partes iguales

Algunos administradores de comunidades de propietarios tienen la curiosa costumbre de repartir los honorarios de administración por partes iguales, en lugar de hacerlo por coeficiente, pero... ¿es eso legal?

Estado de la cuestión.

La norma general es que los gastos comunes deben repartirse por coeficiente de participación. La ley admite que los estatutos, o la escritura en que se constituyó la propiedad horizontal, exonere algunos departamentos de contribuir a algunos gastos. Todos conocemos el ejemplo del local que, por no tener acceso a la escalera, no paga gastos de ascensor; o del ático que debe conservar la terraza de uso exclusivo a su cargo; o las casas pareadas que se deben pagar las reparaciones de sus respectivos tejados.

Entonces, ¿por qué reparten a partes iguales?

Parece que algunos administradores piensan que eso de ser todos iguales ante la ley significa que todos debemos pagar lo mismo, y aplican ese criterio repartiendo sus honorarios por partes iguales. Sin embargo esa costumbre es ilegal y se aplica por mera tolerancia; o por ignorancia de los copropietarios, que suelen confiar en los conocimientos técnicos del administrador. Esa práctica favorece a quienes tienen los coeficientes más elevados, como siempre, al perro flaco todo son pulgas.

Para poder repartir gastos por un criterio distinto de la cuota de participación es necesario:

• En Cataluña: que lo aprueben las 4/5 partes de los votos que, además, reúnan las 4/5 partes de los coeficientes.
• En España: Que lo aprueben todos los copropietarios, por unanimidad.

Esto se debe a que el reparto por partes iguales supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que exige mayorías cualificadas (Cataluña) o unanimidad (España).

Mi administrador dice que es legal porque la junta aprobó las cuentas

Cuando le decimos al administrador que lo que hace no es correcto, suele responder que el presupuesto del año pasado ya tenía ese reparto, que fue aprobado y no impugnado y que, por lo tanto, no puedes pretender que se cambie el reparto sólo porque tú lo digas.

La jurisprudencia ya ha resuelto eso y ha dicho que esa práctica debe considerarse de mera tolerancia, que no consolida situaciones; ni supone la renuncia a ningún derecho; ni altera el sistema de reparto de gastos previsto en la ley. Por eso, cuando algún copropietario ha impugnado, le han dado la razón y han obligado a la comunidad a rectificar las liquidaciones.

¿Qué haces si el administrador te dice que no y los copropietarios le hacen caso?

La única solución es que impugnes el acuerdo de la junta ante el juez. Tienes que presentar una demanda, con abogado y procurador, impugnando los acuerdos. Si el juez los declara ilegales, pondrá las costas a la Comunidad y tu recuperarás lo que hayas pagado al abogado y al procurador.

¿Es perverso el sistema?

Pues sí, lo es. Cómo impugnar supone un coste y unas molestias, algunos administradores y la cohorte de copropietarios acríticos que revolotean a su alrededor, sobre todo los que tienen más coeficiente, deciden no hacerte caso y continuar con el sistema de partes iguales. Confían en que, por unas decenas de euros, no les vas a impugnar los acuerdos, ya que económicamente no te saldría a cuenta. Pero se equivocan, las costas van a caer probablemente de su lado, con lo que ellos te pagarán la fiesta y tú te verás librado de una injusticia, lo que es una satisfacción.