Sociedades de inversión inmobiliaria

Analizo diferentes formas de realizar inversiones inmobiliarias colectivas, ventajas e inconvenientes de cada mosalidad con breves notas sobre fiscalidad. Recuerda siempre que, sea cual sea la forma de la inversión, hay un principio a respetar: El gestor debe ser profesional y de confianza, no debes confiar tu dinero a cualquiera; prometer es fácil y hay mucha gente prometiendo cosas que luego no cumplen.

1. Vehículos cotizados

1.1. Sociedades y fondos de inversión inmobiliarios

Las instituciones de inversión colectiva captan fondos, bienes o derechos del público y los gestionan invirtiéndolos en bienes, derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no, fijándose el rendimiento para el inversor en función de los resultados colectivos.

Su forma puede ser de fondo de inversión o de sociedad de inversión; están reguladas por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva; y sus características comunes son:

• Capital mínimo, 9.000.000€, o 2.400.000€ si son compartimentados.
• Cien accionistas.
• Restricciones a la tipología de las inversiones.
• Exigencia de coeficiente de liquidez para garantizar reembolsos.
• Plazos de permanencia de la inversión y de los activos.
• Todos los rendimientos tributan al 1% en IS .
• Reducción del 95% en ITP .

Además, los fondos deben:

• Fijar mensualmente su valor de liquidación.
• Abrir ventana de suscripción o reembolso de participaciones una vez año.
• Tasar el patrimonio mediante sociedad de tasación.

1.2. Sociedades de inversión de capital variable —SICAV—

Son una modalidad de institución de inversión colectiva, constituida en forma de sociedad anónima, que tiene por objeto exclusivo la adquisición, tenencia, administración y enajenación de valores mobiliarios y otros activos financieros. Puesto que no pueden tener inmuebles, las descartamos.

1.3. Fondos de inversión inmobiliaria

Los fondos de inversión inmobiliaria invierten en inmuebles que son explotados mediante alquiler. La rentabilidad se obtiene por rentas de las fincas y por variación de precio de realización en caso de venta.

Se trata de un patrimonio sin personalidad jurídica, separado del de la entidad que lo gestiona, con un capital mínimo 2.400.000€; y no menos de cien partícipes. El valor del fondo se calcula cada mes y las fincas las valora una sociedad de tasación autorizada. El rescate y la liquidez del fondo se permite en ventanas temporales cortas, por lo menos una vez al año.

1.3.1. A favor

Para el fondo

• Fiscalidad reducida: los beneficios pagan el 1% en IS.
• Reducción del 95% en ITP.

Para los partícipes

• Exención de la reinversión.
• La venta de participaciones tributa como rendimiento del capital mobiliario .
• Buena rentabilidad, por las perspectivas de crecimiento del sector.

1.3.2. En contra.

Poco atractivo para los inversores por su poca liquidez y el largo plazo de las inversiones, ya que los activos se destinan principalmente al alquiler y no a operaciones especulativas. Las comisiones de gestión suelen ser altas, ya que la gestión de alquileres exige una actividad administrativa compleja. En caso de que varios partícipes quieran desinvertir simultáneamente se pueden ver afectados por suspensiones de reembolso, al ser necesario un tiempo para vender fincas y pagar.

1.4. Sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario —SOCIMI—

Las SOCIMI son sociedades anónimas cotizadas que se dedican a compra, promoción y rehabilitación de fincas urbanas destinadas a alquiler. Pueden ser socias de otras SOCIMI, o tener participaciones de fondos inmobiliarios. Su capital social mínimo es de 5.000.000€ y sus reservas deben ser del 20% del capital social. Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles urbanos destinados a alquiler; terrenos para construir edificios para alquiler; o participaciones en otros vehículos de inversión inmobiliaria. Los activos inmobiliarios deben permanecer en la SOCIMI al menos tres años y el 80% de los ingresos deben provenir del alquiler. Están obligadas a repartir sus beneficios en la siguiente proporción:

• 80% de los de alquileres.
• 50% de los de ventas de inmuebles
• 100% de los obtenidos por dividendos de otros vehículos inmobiliarios.

1.4.1. A favor

Para la SOCIMI:

• 0% de IS.
• Exención en ITP y AJD en constitución y aportaciones de capital.
• 95% de reducción en ITP y AJD en compras y ventas de fincas.

Para los socios:

• Los rendimientos tributan como rendimiento del capital mobiliario, en caso de personas naturales; y a su tipo de IS, si son personas jurídicas.
• Es una opción muy recomendable cuando ya se dispone de inmuebles destinados al arrendamiento.

1.4.2. En contra

• Gastos elevados de preparación, constitución, admisión en el Mercado Alternativo Bursátil, y gestión.
• Rigidez, debido a que las fincas deben permanecer tres años en la sociedad, lo que la hace inadecuada para compras y ventas de fincas a corto plazo.
• Complejidad de la gestión, al tener que cumplir muchos requisitos por ser sociedad cotizada.

2. Vehículos no cotizados

2.1. Sociedad vehículo con inversores socios

Son sociedades ordinarias, normalmente de responsabilidad limitada, con objeto social inmobiliario, que captan socios que aportan capital social para realizar una inversión inmobiliaria.

El capital es el necesario para la inversión a realizar, el administrador será, normalmente, una sociedad gestora que se ocupará de identificar las oportunidades de mercado; coordinar la creación de la sociedad; captar los inversores que harán las aportaciones de capital; y gestionarla. Normalmente existirá un pacto de socios para garantizar la salida de los inversores y que la gestión la hará siempre la sociedad gestora.

2.1.1. A favor

• Simplicidad en la gestión.
• Garantía de los inversores, que son socios.
• La sociedad gestora lleva la administración, lo que evita que los mayoritarios tengan un peso excesivo en las decisiones.

2.2.2. En contra

• Rigidez, ya que los socios pueden bloquear la entrada de nuevos inversores si el proyecto exije más capital.
• Los socios minoritarios están desprotegidos, salvo pacto de socios con posibilidad de salida.
• Sólo aconsejable para proyectos maduros, en los que no sea necesario aumentar el capital para dar entrada a nuevos inversores.
• El Inversor tributa como rendimiento capital mobiliario, con una retención del 19% en cualquier percepción de la SPV.

2.2. Sociedad vehículo con inversores no socios (SV)

Son sociedades iguales a las anteriores, pero que captan capitales mediante contratos de cuenta en participación o préstamos participativos, que se destinan a comprar inmuebles y gestionarlos, promover construcciones o revenderlos.

Debido a que habrá varios proyectos de inversión y pluralidad de inversores, normalmente se usará una sociedad para cada proyecto, cada una con sus propios inversores y sus propios activos, con lo que se compartimentan los proyectos, las inversiones y los riesgos, dando seguridad a los inversores.

La sociedad vehículo será de responsabilidad limitada; con objeto social inmobiliario; se constituirá para una inversión concreta; el capital social será de 3.000€; y el socio único será la sociedad gestora.

La sociedad gestora identifica las oportunidades del mercado, capta las inversiones y gestiona la SV, con la que está vinculada mediante un contrato de gestión.

2.2.1. A favor

• La gestora controla la SV y los inversores tienen un gestor profesional que vela por su inversión.
• Estructura simple y flexible que permite múltiples inversiones a corto o largo plazo.
• Garantía para los inversores, que conocen el activo concreto en que han invertido.
• Posibilidad de garantizar las inversiones con prenda sobre las participaciones de la SV.
• Posibilidad de adjudicar participaciones si, al vencimiento de la inversión, el proyecto no ha madurado.

2.2.2. En contra

• El Inversor tributa como rendimiento del capital mobiliario, con una retención del 19% en cualquier percepción de la SV.
• Los contratos de cuenta en participación o de préstamo participativo deben tener plazo y vencimiento.
• Si, al vencimiento del plazo, la inversión no ha madurado, cualquier inversor puede actuar contra el patrimonio de la SV, salvo pacto de pago obligatorio en participaciones.
• Poco apropiado para inversiones destinadas a arrendamiento, por ser operaciones a largo plazo. En este caso los inversores deberían acabar siendo socios de la SV.

3. Régimen tributario de sociedades de alquiler de viviendas

Cualquiera de las sociedades ordinarias anteriores se puede beneficiar de un tratamiento fiscal especial si destina al menos ocho fincas al alquiler de vivienda obteniendo por ellas más del 55% de sus beneficios, siempre que lleve una contabilidad separada para esa actividad y las viviendas permanezcan tres años en su activo. En ese caso gozan de una reducción del 85% en IS por los rendimientos de las viviendas en alquiler.

4. Estructura holding

Una estructura holding supone que las sociedades vehículo son propiedad de otra sociedad, a la que denominamos holding. La estructura holding es aconsejable sólo para un grupo compacto, y normalmente reducido, de inversores afines entre ellos que quieren diversificar en distintas inversiones mediante distintas SPV.

Las ventajas de una estructura holding son fiscales ya que:

• El reparto de dividendos de las participadas está exento.
• Se evita la doble imposición en IS en caso de venta de participaciones de las filiales.
• Posibilidad de optar por tributar en el régimen especial de IS de consolidación fiscal.
• Posibilidad de optar por el régimen especial de grupos de entidades en IVA.

Los inconvenientes son la complejidad de la estructura y que los socios quedan desconectados de las inversiones que sólo controlan indirectamente a través de la holding.

5. Conclusiones

Los vehículos cotizados son interesantes cuando la captación de capital es a gran escala (mercado bursátil) o si, como resultado de las operaciones de compra, se genera un patrimonio arrendaticio que justifique la creación de una SOCIMI; en otro caso son demasiado complejos y no aptas para operaciones a corto plazo.

Los vehículos no cotizados son de gestión simple, al no estar tan regulados. De entre los dos tipos de vehículos, con socios o sin socios, los de socios son más rígidos, ya que cada proyecto debe estar muy cerrado desde el principio, porque las mayorías en las juntas permiten que los inversores que controlen el vehículo lo dirijan, aún en contra de la sociedad gestora o de los minoritarios.

Los vehículos con inversores no socios son, paradójicamente, los que ofrecen mayores garantías a los inversores, ya que se aseguran una gestión profesional, a cargo de la sociedad gestora, y que otros inversores no obstaculizarán los proyectos. Además, permiten convertir en participaciones las inversiones si el proyecto no ha madurado al vencimiento, lo que es una garantía adicional, aparte de permitir la prenda sobre las participaciones. Una buena idea para dar confianza a los inversores es que la SV tenga una duración determinada, de forma que, llegado el plazo, se disuelve y liquida, adjudicando los inmuebles a los inversores.