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¿Es obligatorio declarar una obra nueva?

Anna Calbet Tarrida En una inspección de IVA la Agencia Tributaria requiere a uno de mis clientes para que aporte la escritura de declaración de obra nueva de unas mejoras que ha hecho en un solar para adecuarlo a su actividad industrial. ¿Puede exigirla?

Aquí tienes la respuesta.

1. Antecedentes

Una sociedad me consulta si está obligada legalmente a otorgar escritura de declaración de obra nueva en relación a un solar de su propiedad que se identifica como:

Porción de terreno edificable en término municipal de Báguena, de superficie ocho mil setecientos ochenta metros cuadrados, dentro del Plan Parcial Zona Industrial de Báguena, parcela P33d. Linda: al Noroeste, con calle de la Independencia; al Noreste, con parcela 65; al Sudeste y Sudoeste con la parcela 66, destinada a parque urbano. Inscrita en el Registro de la Propiedad 2 de Calamocha, tomo 3.031, libro 297, folio 177, finca 45379.

La Sociedad obtuvo licencia medioambiental para ejercer en el solar, y en otro adyacente, en régimen de alquiler, una actividad de valorización de áridos siderúrgicos y escombros procedentes de la construcción.

Sobre la base de la licencia, la Sociedad adecuó el solar, según proyecto y licencia, con obras que no tienen la consideración legal de edificios. Se trata principalmente de obras de pavimentación, muros de contención y división del terreno en diversas áreas de trabajo a cielo abierto. Las edificaciones existentes, destinadas a oficina, son módulo prefabricados sin cimentación extensiva en el terreno, susceptible de desmontaje y traslado. El resto de las obras son instalaciones tales como: depuradora, casetas de maquinaria y servicios auxiliares.

2. Textos legales

La regulación de la declaración de obra nueva está establecida en la legislación hipotecaria, concretamente en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y en el 308 del Reglamento (Decreto de 14 de febrero de 1947) que la desarrolla.

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria dice:

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

Y el 308 del Reglamento concreta:

Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley, la inscripción de las nuevas plantaciones así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:

Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.

Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado de Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida.

3. Análisis

La declaración de obra nueva es un medio para tratar de que la realidad física coincida, en la medida de lo posible, con la realidad registral. Sin embargo, el Legislador no ha considerado esa coincidencia como un valor absoluto y, por consiguiente, no ha exigido esa adecuación sino que la ha configurado como una facultad del propietario.

Por ese motivo, tanto el artículo 208 de la Ley, como el 308 del Reglamento, utilizan la expresión podrá para referirse a la declaración de obra nueva. Esto significa que la Ley no impone al propietario de un solar la obligación de declarar obra nueva, siendo siempre un acto facultativo que está orientado a dar más seguridad jurídica al titular del dominio inscrito.

Item más, en el caso concreto, en el solar descrito en los antecedentes se han hecho obras importantes pero, por su naturaleza, no han alterado sustancialmente la consideración de la finca como solar, dado que la mayoría de la superficie sigue a cielo abierto y las zonas cubiertas son, o marquesinas sin cerramiento, o módulos para oficinas fácilmente desmontables y con cimentación superficial. Nos encontraríamos pues en la situación de que sobre el solar no se ha hecho una edificación, en el sentido estricto y legal de la palabra, sino que se ha adecuado para, manteniendo su concepto urbanístico, destinarlo a una actividad industrial.

La única categoría del artículo 208 de la Ley que sería aplicable a las obras realizadas por la Sociedad sería la de mejoras de una finca urbana. Indudablemente las obras significan una mejora, pero su declaración e inscripción en el Registro de la Propiedad no es preceptiva sino meramente voluntaria.

Cuestión distinta es la declaración catastral de la variación que, por su carácter tributario censal, si que es obligatoria, pero eso ya no es materia de esta opinión legal limitada.

4. Conclusión

Según mi criterio profesional, derivado de la literalidad de la ley, y conforme al análisis anterior, la Sociedad no está obligada a otorgar, ni a inscribir en el Registro de la Propiedad, una declaración de obra nueva en relación con las mejoras efectuadas en la finca identificada en los antecedentes.