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Uso compartido del terrado

Erola Gràcia Malfeito
Erola Gràcia

Los vecinos del último piso del edificio se han apropiado del terrado y del cuarto de depósitos y sostienen que los demás vecinos no tienen derecho a subir al terrado. Los demás propietarios no están conformes y me preguntan cuáles son sus derechos. Aqui tienes la respuesta.

 

Antecedentes

Una promotora compró el edificio en régimen de propiedad vertical, formado por una planta baja y seis en altura, con dos viviendas en cada planta.

La última planta tenia dos viviendas, la puerta primera de 32,60 m2 y la puerta segunda de 28,20 m2, de manera que su superficie total construida era de 60,80 m2. Se accedía al terrado por una puerta desde la escalera de vecinos y, en el mismo, había una caseta para los depósitos de agua. Los pisos de esta planta no tenían acceso directo al terrado.

La promotora firmó escritura de ampliación de obra nueva y constitución y división del edificio en propiedad horizontal.

Con esta escritura:

La Promotora tapió la puerta de acceso al terrado desde la escalera y abrió accesos directos al mismo desde las viviendas del sexto piso. Respecto al cuarto de depósitos de agua se ha integrado en una de las viviendas, pero sin que se haya modificado su superficie en el Registro de la Propiedad.

Ley

Cuando un edificio está en propiedad horizontal, cada piso o local y los elementos comunes están definidos por la escritura de división, que establece la superficie, linderos, cuota de participación y demás datos de los departamentos y si tienen algún anejo de uso privativo, tales como garajes, buhardillas, terrazas, terrados o patios.

Esa escritura la puede firmar:

La construcción de nuevas plantas supone una modificación de los elementos comunes porque se hace sobre la cubierta del edifico que es un elemento común y pertenece a todos los propietarios, de manera que su modificación implica cambiar la escritura de división y  requiere la firma de todos los propietarios. Esta unanimidad no es necesaria cuando todo el edificio pertenece al mismo dueño.

Análisis

En cuanto a la posible usurpación del terrado comunitario, la escritura de división y propiedad horizontal la otorgó la promotora cuando era la propietaria única del edificio. Estaba, pues, autorizada para declarar las viviendas de la planta quinta, para asignarles el uso privativo del terrado y para convertir ese terrado en privado. Añadamos que, en la antigua descripción del edificio, tampoco constaba la existencia de ningún terrado de uso común.

Cuando un nuevo propietario compra un departamento está vinculado por las normas de la escritura de división que son conocidas porque están inscritas en el Registro de la Propiedad. Ningún comprador posterior puede anular o modificar esas normas, salvo acuerdo de todos. Ni siquiera sobre la base de que en el momento de la compra creyera que había un terrado común porque la puerta aún no estaba tapiada y no se habían abierto los accesos directos desde los quintos.

Cuando la promotora tapia la puerta y divide el terrado, lo que está haciendo es ajustar la realidad a lo que consta en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no está usurpando un elemento común. Cuando vendió el primer departamento en el Registro ya constaba que el terrado era privativo de los quintos.

En consecuencia, cualquier acción para recuperar todo o parte del terrado que para uso común es inviable.

Respecto al cuarto de depósito de aguas, parece ser que se utilizó para ampliar el piso 5º 2ª. Si esta ampliación de superficie no está declarada en la escritura de división se podría exigir su derribo. Pero hay un inconveniente: Como no consta en el Registro la existencia de este cuarto el espacio resultante del derribo pasaría a engrosar los terrados privativos de los quintos, con lo cual no se recuperaría su origen comunitario. En consecuencia, cualquier acción para recuperar el cuarto de aguas para uso común es inviable.

Conclusiones

Vistos los antecedentes, el marco legal y el análisis, las conclusiones son que no es viable la reivindicación  del uso común del terrado ni es posible recuperar el cuarto de depósito de aguas.