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Uso del terrado y cuarto de depósitos de un edificio

Recibo encargo de la Comunidad de Propietarios de un edificio de Ciutat Vella, de Barcelona, de informar sobre la viabilidad de recuperar el uso compartido del terrado y de la caseta de depósito de aguas y la posibilidad de que la construcción de las viviendas de la planta quinta sea ilegal.

1. ANTECEDENTES

Una promotora compró el edificio de la calle núm. 26 de Ciutat Vella en régimen de propiedad vertical, formado por una planta baja y seis en altura, con dos viviendas cada una. Sin embargo en el Registro no figuraba la última planta denominada quinta.

La última planta tenia dos viviendas, la puerta primera de 32,60 m2 y la puerta segunda de 28,20 m2, de manera que su superficie total construida era de 60,80 m2. Se accedía al terrado por una puerta desde la escalera de vecinos y en el mismo había una caseta para los depósitos de agua. Los pisos de esta planta no tenían acceso directo al terrado.

La promotora firmó escritura de ampliación de obra nueva y constitución y división del edificio en propiedad horizontal.

Con esta escritura:

Esta escritura está inscrita en el Registro de la Propiedad. Las ventas de pisos y locales se hicieron después de la inscripción.

La promotora tapió la puerta de acceso al terrado y abrió diversos accesos directos al mismo desde las viviendas 5º 1ª y 5º 2ª.

Respecto al cuarto de depósitos de agua, se nos informa que ha pasado a formar parte del 5º 2ª y que esos metros no están contabilizados en los 28,20 m2 que consta que tiene en la escritura de división horizontal, de manera que, en la realidad tendria unos 34 m2. Habría que medir la vivienda para comprobar que es así.

2. MARCO LEGAL

El marco legal es la Ley de Propiedad Horizontal  y especialmente sus arts. 5, 12 y la regla 1ª del art. 17 que regulan la constitución de la propiedad horizontal, las personas legitimadas para otorgarlo, su modificación y la forma de describir cada uno de los departamentos, piso o local, en que se divide el edificio y sus elementos comunes. En la fecha de emisión del informe aún no había entrado en vigor el Código Civil de Cataluña.

De estos artículos se desprende que cuando un edificio está en régimen de propiedad horizontal, cada piso o local y los elementos comunes están definidos por la escritura de división que establece la superficie, linderos, cuota de participación y demás datos de los departamentos y si tienen algún anejo de uso privativo tales como garajes, buhardillas, terrazas, terrados o patios.

Esa escritura la puede firmar:

La construcción de nuevas plantas supone una modificación de los elementos comunes porque se hace sobre la cubierta del edifico que es un elemento común y pertenece a todos los propietarios, de manera que su modificación implica cambiar la escritura de división y  requiere la firma de todos los propietarios. Esta unanimidad no es necesaria cuando todo el edificio pertenece al mismo dueño.

En cuanto a la normativa urbanística, el Pla especial de reforma interior del Raval dice que los edificios nuevos de la Rambla del Raval tendran una altura máxima de 16,70 metros correspondientes a 5 plantas, planta baja y cuatro plantas piso y que los de nueva planta que conserven la fachada principal del edificio que sustituyan podrán tener planta baja más cinco. No se dice nada respecto de la altura máxima de las edificaciones ya existentes anteriores al 18/04/1985, fecha en que se aprobó dicha normativa.

3. ANÁLISIS

Respecto a la posible ilegalidad de la declaración de obra nueva de las viviendas de la planta quinta hemos de recordar que las viviendas 5º 1ª y 5º 2ª ya existían físicamente, han existido siempre, aunque no estuvieran declaradas. Así pues, no estamos ante un edificio de nueva planta ni ante ninguna ampliación de construcción, por lo que no vincula la altura máxima prevista en el vigente Plan de Ordenación.

Es por ello que, cuando la promotora declaró en el Registro de la Propiedad la planta quinta del edificio obtuvo del Ayuntamiento de Barcelona el certificado que exige el notario y el registro conforme la construcción no infringe la ordenación urbanística. De no ser así, la promotora nunca hubiera podido declarar la última planta del edificio. Estas viviendas están dentro de ordenación urbanística y por eso se pudo inscribir la ampliación de la obra declarada en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a la posible usurpación del terrado comunitario, la escritura de división y propiedad horizontal la otorgó la promotora cuando era la propietaria única del edificio. Estaba pues autorizada para declarar las viviendas de la planta quinta, para asignarles el uso privativo del terrado y para convertir ese terrado en privado. Añadamos que en la antigua descripción del edificio tampoco constaba la existencia de ningún terrado de uso común.

Cuando un nuevo propietario compra un departamento está vinculado por las normas de la escritura de división que son conocidas porque están inscritas en el Registro de la Propiedad. Ningún comprador posterior puede anular o modificar esas normas, salvo por acuerdo de todos. Ni siquiera sobre la base de que en el momento de la compra creyera que había un terrado común porque la puerta aún no estaba tapiada y no se habían abierto los accesos directos desde los quintos.

Cuando la promotora tapia la puerta y divide el terrado, lo que está haciendo es ajustar la realidad a lo que consta en el Registro de la Propiedad y por tanto no está usurpando un elemento común. Cuando vendió el primer departamento en el Registro ya constaba que el terrado era privativo de los quintos.

En consecuencia, cualquier acción para recuperar todo o parte del terrado que para uso común es inviable.

Respecto al cuarto de depósito de aguas, parece ser que se utilizó para ampliar el piso 5º 2ª. Si esta ampliación de superficie no está declarada en la escritura de división se podría exigir su derribo. Pero hay un inconveniente: Como no consta en el Registro la existencia de este cuarto el espacio resultante del derribo pasaría a engrosar los terrados privativos de los quintos, con lo cual no se recuperaría su origen comunitario.

En consecuencia, cualquier acción para recuperar el cuarto de aguas para uso común es inviable.

4. CONCLUSIONES

Vistos los antecedentes, el marco legal y el análisis, las conclusiones a las cuestiones planteadas son: