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Uso compartido del terrado

Erola Gràcia Malfeito

Los vecinos del último piso del edificio se han apropiado del terrado y del cuarto de depósitos y sostienen que los demás vecinos no tienen derecho a subir al terrado. Los demás propietarios no están conformes y me preguntan cuáles son sus derechos. Aqui tienes la respuesta.

Una opinión legal te puede ayudar a aclarar conceptos, poner cada cosa en su sitio y evitar problemas. Es lo que llamamos abogacía preventiva, un concepto que trata de evitar al máximo las confrontaciones y los juicios. Aunque, como ya sabes, a veces no hay peor sordo que el que no quiere oir.

¿Cual es la situación?

Una promotora compró un edificio cuya última planta tenía dos viviendas, de unos 30 m2 cada una, y un terrado. Las viviendas no tenían puerta al terrado, cuyo único acceso era una puerta desde la escalera. La promotora hizo reformas, tapió la puerta del terrado y abrió puertas desde las viviendas. Posteriormente firmó escritura de ampliación de obra nueva y división del edificio en propiedad horizontal y atribuyó el uso del terrado a las dos viviendas, aunque sin detallar qué superficie disfrutaba cada una. El edificio se vendió a varios vecinos que ahora pretenden tener acceso al terrado reponiendo la puerta que da a la escalera.

¿Es legal convertir un terrado en privado?

Cuando un edificio está en propiedad horizontal, cada piso o local y los elementos comunes están definidos por la escritura de división, que establece la superficie, linderos, cuota de participación y demás datos de los departamentos, y también si tienen algún anejo de uso privativo, tales como garajes, buhardillas, terrazas, terrados o patios. Cuando el edificio pertenece a un solo dueño, éste puede atribuir el uso exclusivo de un elemento común a un departamento concreto.

¿Se puede recuperar el uso común del terrado?

La escritura de división la firmó la Promotora cuando era la propietaria única del edificio, antes de vender. Por lo que estaba autorizada para dar uso privado del terrado a las viviendas del último piso.

Cuando un nuevo propietario compra un departamento está vinculado por las normas de la escritura de división, que son conocidas porque están inscritas en el Registro de la Propiedad. Ningún comprador posterior puede anular o modificar esas normas, salvo acuerdo de todos o con una mayoría muy cualificada y con el consentimiento del afectado. Ni siquiera sobre la base de que en el momento de la compra creyera que había un terrado común porque la puerta aún no estaba tapiada y no se habían abierto los accesos desde las viviendas.

Cuando la promotora tapia la puerta y divide el terrado, lo que está haciendo es ajustar la realidad al Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no está usurpando un elemento común. Cuando vendió el primer departamento en el Registro ya decía que el terrado era privativo.

Por lo tanto no se puede recuperar el uso común del terrado.