RESCISIÓN DE VENTA DE FINCA POR FRAUDE DE ACREEDORES

Josep-Antoni Gràcia, director de MDLX:

"Cuando me plantearon este caso el cliente ya había contactado con un abogado, lo que buscaba era una segunda opinión. Esa fue una medida prudente porque. los árboles no le dejaban ver el bosque".

Todos los nombres, lugares y fechas están alterados.

La rescisión de la venta de una finca es posible cuando quien vendió ha quedado insolvente por la venta, el acreedor no puede cobrar la deuda por otro medio y el comprador conocía las circunstancias de la deuda y se puso de acuerdo con el deudor para que éste se situase en insolvencia,

1. ANTECEDENTES

Isidoro recibe una demanda de RICHBANK pidiendo al juez que anule una venta de una nave industrial en Valdelpino porque, dice, se vendió en fraude de acreedores quedando el deudor insolvente. El Banco presenta también una querella por estafa porque dice que Isidoro le engañó al concederle un préstamo, haciéndole creer que era dueño de la nave, cuando en realidad hacía meses que la había vendido.

Todo empezó en 2005, cuando Isidoro avaló un préstamo que RICHBANK había concedido a PRIMERA SL. El préstamo no se pudo devolver y el Director de la sucursal del Banco propuso refinanciar el préstamo con otro a favor de SEGUNDA SL, otra empresa de Isidoro, añadiendo a su aval personal el de otra persona. Ese nuevo préstamo se destinaría a cubrir el impagado de PRIMERA SL. Tres meses antes de firmar la refinanciación, Isidoro vendió la nave, aunque el comprador no llevó la escritura al Registro por un problema burocrático del notario. El Director sabía que Isidoro había vendido.

SEGUNDA SL no pagó el préstamo y el banco ejecutó contra ella y los avalistas.

2. PLANTEAMIENTO

A primera vista la acción de rescisión tiene dos líneas de defensa.

2.1. Falta de agotamiento de la acción ordinaria

La acción de rescisión por fraude es una acción extraordinaria y es subsidiaria respecto de la de cobro de una deuda, por eso, el acreedor que pretenda rescindir un contrato por fraude, debe demostrar que ha agotado todas las vías ordinarias para cobrar su crédito.
El Banco no ha actuado contra el otro avalista, aunque formalmente le demandó, no ha seguido ejecución contra sus bienes; por eso, la primera excepción oponible a la demanda es la de que no se cumple el requisito de agotamiento de la acción ordinaria de cobro. Para que esta excepción tenga éxito hay que demostrar que el otro avalista tiene bienes. Si los tiene y son razonablemente suficientes para cubrir la deuda, entonces la demanda de rescisión debe fracasar.
Lo que ha hecho el Banco ejecutando sólo contra uno de los avalistas es incorrecto, ya que, si se mete en el régimen de responsabilidad mancomunada que tienen los avalistas entre ellos alterándolo y decidiendo que sólo va contra uno, debe estar a las consecuencias. En el pecado de intervenir, escogiendo uno y liberando a otro, lleva la penitencia de que ahora no pueda rescindir el contrato, al no haber agotado la acción ordinaria.

2.2. Isidoro no era deudor cuando vendió

La rescisión por fradude, por su propia esencia, supone la existencia de un acreedor y de un deudor. Partiendo de este escenario, el deudor vende a alguien que, conociendo la situación, acepta colaborar en crear una insolvencia real o aparente.
La cuestión es que, el día de la venta que ahora se quiere rescindir, Isidoro no tenía la deuda que el Banco utiliza como fundamento de su pretensión. Por lo tanto mal se puede considerar que una venta está hecha en fraude de acreedores si en la fecha de la venta no hay acreedor porque no hay deuda. Sólo por eso la demanda debería fracasar.

3. EFECTOS COLATERALES

3.1. Civiles

Alguien podría replicar que el planteamiento de la inexistencia de la deuda es muy hábil, pero no debe olvidarse que Isidoro ya era avalista del préstamo a PRIMERA SL y que ese préstamo se pagó con la refinanciación a SEGUNDA SL. Por lo que el primer y el segundo préstamo son lo mismo e Isidoro ya era deudor antes de firmar la refinanciación y por lo tanto lo era cuando vendió.

Bien, esa seria una respuesta inteligente, pero incorrecta.

Es cierto que Isidoro, cuando vendió, era deudor, puesto que el préstamo a PRIMERA SL no estaba cancelado. Pero también es cierto que ese préstamo se canceló después de la venta, gracias a la refinanciación. Por eso ahora el Banco no puede basar la acción de rescisión en el impago del primer préstamo, sólo en el del segundo. Y es una verdad absoluta que cuando Isidoro vende no debe el segundo préstamo.

3.2. Penales

El Banco presenta simultáneamente querella por estafa en la que viene a decir: di el préstamo a SEGUNDA SL porque Isidoro me engañó, haciendome creer que era dueño de una nave.

Sin embargo ese planteamiento no tiene mucho futuro debido a que el aval de Isidoro no fue la única razón para dar el crédito, recordemos que hay otro avalista y un deudor principal (SEGUNDA SL) y, la más importante, el día de la firma del préstamo la venta estaba inscrita en el Registro de la Propiedad.

4. CONCLUSIÓN

Mi conclusión es que debe plantearse oposición a la demanda sobre la base del no agotamiento de la vía ordinaria previa contra el otro avalista y argumentando la inexistencia de deuda al tiempo de la venta. Probablemente esto llevará al fracaso de la demanda del Banco.

Luego habrá que abordar la vía penal, en la que la línea de defensa más adecuada se fundamentaría sobre dos puntos: a) la venta estaba inscrita al conceder el préstamo; b) la propiedad de la nave no fue un elemento determinante de la concesión del préstamo.

Le di un consejo a Isidoro: Debes pagar siempre tus deudas y no te verás envueltos en estas situaciones tan complicadas, no necesitarás abogados y probablemente serás más feliz.